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    今年浮山后依然热闹 新地块上市或再掀新盘大战
    作者:admin    发布于:2021-6-25 10:45:15   

          去年,经历了“数盘大战”的浮山后,片区房价一度达4万元/平米以上,也因此“斩获”不少改善型置业者。如今,经过一年左右的去化,这些新盘的住宅基本售罄,眼看片区马上要“断供”,滁州路金茂府悦府以南2宗地块规划方案的公示,又将人们的目光聚集于此。这2宗地块若出让,今年将与附近的国泰、金地华章以及金茂府,在滁州路一带展开“厮杀”。这意味着,今年的浮山后,依然好戏连连。

          滁州路将有新地块上市,或再掀楼盘大战

          6月18日,浮山后劲松五路以西、劲松四路以东,同德路以北2宗地块规划方案公示。从地图上看,这2宗地块紧挨在一起,均位于目前在售的大云谷金茂府南侧,原用地单位为青岛啤酒股份有限公司、青岛市果树园艺总场和北村,现拟进行土地征收。收储后,地块拟规划建设住宅、办公、商业等于一体的体验式产居融合示范区,其中的1宗教育用地规划建设一所9班制的幼儿园。

          据了解,2宗地块占地面积69457.5平米,规划总建面261723平米。其中,商住地占地面积62657.4平米,规划建面257023平米。规划方案指出,2宗地块拟建设15栋楼及配套,包括11栋16~29层的住宅、3栋商业办公及1栋3层高的商业。

          有业内人士认为,上述2宗地块若上市,浮山后滁州路一带势必再掀一轮楼盘大战。卓易数据市场分析师王玟琳认为,目前滁州路三子——大云谷金茂府、金地华章和国泰项目,存在比较严重的客户交叉及客户争夺,因此,拼节奏和拼节点,成为各项目销售的突破点。“这一点,金茂府打了个时间差,抢先一步开盘,开盘当天即售300多套,整个组团去化接近一半,据说金地华章预计于今年七八月份开盘。由此可以看出,房企‘抢收’行动明显。而滁州路地块如果入市时刚好可以和上述几个项目拉开时间差,或有权独享浮山后的‘定价权’。”

          片区客户群交叉严重,抢节点成突破点

          此前,浮山后鲜有新盘上市。这一现状在去年发生了转折。金地宸悦、远洋万和城、远洋万和公馆、华新园东宸府及大云谷金茂府等多盘集中上市,所开发的项目多为中高端产品,一时间高层住宅销售均价达3.5万元/平米以上,洋房销售均价达4万元/平米以上,建面120~140平米的产品居多,片区多数房源套均总价在450万元甚至500万元以上。这意味着,想在此买房的改善型置业者,首付最低也要准备200万元左右。

          去年6月底,记者在该片区采访时,多个项目的置业顾问曾表示,浮山后各个项目产品类型同质化,存在客户群体交叉严重的情况。其中一名置业顾问表示,不少购房者会将各个楼盘看个遍,并在各个楼盘都留下自己的信息,最终再比对,决定买哪个项目。“这就加剧了去化的难度,客户就那么多,楼盘留下的信息多,并不代表成交率高。”

          “目测今年滁州路一带也将展开一轮楼盘大战”,浮山后一项目的营销负责人表示。据记者了解,6月15日,大云谷金茂府悦府以3.3万元/平米的均价亮相,推出建面115~165平米的小高层和高层,为滁州路项目销售大战拉开了序幕。“与去年浮山后各个项目的价格相比,金茂府这个定价并不高,也因此,其开盘即去化一半。该项目的热销,可以说为即将入市的金地华章及国泰地块‘打了个样’,预计金地华章开盘时,定价会以此为参考。”上述营销负责人表示。

          说起浮山后的房地产发展史,要从20年前说起。从2000年左右,城建、海尔等开发的湖光山色、海尔东城国际等小区开始入市,均价3000元/平米,算是该片区较早开发的品牌房企项目,这些项目销售到后来,均价一度达到5000元/平米左右。2010年左右,鲁信进驻浮山后,开发了鲁信长春花园,一举让片区房价提到1.2万元/平米。2015年,金地悦峰开盘,由于当时片区内无竞品,均价一下提至2万元/平米,到2017年项目收官时,卖至3.6万元/平米。沉寂两年后的2019年,远洋万和城面世,均价也定在3.6万元/平米,700套房源一年左右基本售罄。

          然后,时间来到2020年,浮山后出现了多盘集中开盘上市的热闹景象,片区洋房价格也一度达到4万元/平米以上,比“邻居”新都心当时的3万元/平米,足足多出1万元/平米。

          2021年,当其他项目进入尾盘阶段时,浮山后仅有大云谷金茂府尚有产品未推完,售价也基本参照去年的片区均价,甚至略低一些,因此一时“独领风骚”。

          对此,市民林先生表示,如今浮山后配套十分齐全,居住环境也不断改善,尤其是好学校越建越多,已然成为继市南西部片区以后,青岛第二个学区地带。“最主要的是,现在品牌房企开发的户型都很通透,浮山后这一带的项目,小区景观都很高大上,并不是区域内的二手房能比的,所以价格上来了,是很自然的事情。”林先生说。

          另一位市民孙女士则表示,虽然浮山后今非昔比,但也让她这种改善型家庭觉得挺有压力。“我目前在市北海云庵片区居住,为了孩子上学,想卖掉现在的房子到浮山后换一套新房。但预估了一下价格,目前住的房子能卖230万元左右,这意味着要再加200万元才能换房。”孙女士说。

          配套齐全供地少 成浮山后房价助推器

          岛城楼市分析专家张斌认为,经过近些年的发展,浮山后已成为一个环境优越、配套完善的大型居住区域。医疗方面引入齐鲁医院、青大附院等三甲医院,商业方面有卜蜂莲花、大润发、永旺等进驻,同时多个农贸市场不断完善,人们生活越来越便利。“最主要的是,浮山后已成为目前青岛比较著名的学区,片区内的富源路小学、崂山区实验二小、同安路小学、格兰德中学等,带动了整个片区的教育水平,吸引了不少改善型置业者争相入市。”张斌说。

          克而瑞青岛机构市场分析师张则涛认为,浮山后房源的定价,也要看片区的供地情况。目前上市的土地多已到达滁州路一带,而且大型的商住用地相对较少。尤其在经历了去年的集中入市后,以后片区内很难有大型的土地入市。物以稀为贵,因此片区的土地价值比较高,从而会带高房价。“从目前滁州路一带的情况来看,想有所突破,要么抢节点,尽早去化;要么拖一拖,等其他项目到尾声时再上市。但考虑到快速回笼资金的需求,大部分房企会选择前者。”张则涛说。摘自《青岛新闻网房产》

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